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목차
- 핵심 요약
- 취득세란 무엇이고 왜 중요한가요?
- 2026년 주택 수별 취득세율 — 한눈에 보기
- 2주택 취득세는 얼마인가요?
- 3주택 이상 취득세는 얼마인가요?
- 법인 취득세 — 개인보다 더 강하게 중과
- 취득세 중과에서 제외되는 경우는?
- 내 상황에서 취득세는 얼마일까? — 페르소나별 시나리오
- 자주 하는 실수
- 결론 — 지금 해야 할 한 가지
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다주택자·법인 취득세 중과 — 1·2·3주택 취득세율 총정리
📅 기준일: 2026년 6월 · 출처: 지방세법(law.go.kr), 행정안전부, 기획재정부(moef.go.kr)
집을 한 채 더 살 때, 취득세가 1%인지 12%인지에 따라 수천만 원이 달라집니다. 2020년 8·12 대책으로 강화된 다주택자 취득세 중과 체계는 이후 일부 완화 논의를 거치면서도 2026년 현재 기본 틀을 유지하고 있어요.
이 글이 답하는 질문: 2026년 기준, 주택 수에 따라 취득세율은 각각 얼마이며 법인은 어떻게 적용되나?
2026년 현재 주택 취득세율 핵심 답변
주택 취득세율은 보유 주택 수와 취득 주택의 가액에 따라 달라집니다. 1주택자(조정대상지역 외)는 1~3%, 2주택자는 조정대상지역 8%, 3주택 이상은 12%, 법인은 주택 수 무관 12%가 적용되는 것이 현행 기준입니다. 단, 조정대상지역 지정 여부와 가액 구간에 따라 세율이 달라지므로 구체 요건을 반드시 확인해야 해요.
핵심 요약
- 무엇이: 주택 취득 시 부과되는 취득세, 2020년부터 다주택자 중과 체계 강화
- 누가: 개인(1·2·3주택 이상) + 법인 각각 다른 세율 적용
- 얼마: 1주택 1~3% / 2주택 최대 8% / 3주택 이상·법인 12% (지방교육세 등 별도)
취득세란 무엇이고 왜 중요한가요?
취득세는 부동산을 취득하는 시점에 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 해요. 취득세를 납부하지 않거나 늦게 내면 가산세가 붙기 때문에, 취득 전에 세율을 미리 파악하는 것이 중요합니다.
취득세율은 취득 당시 보유한 주택 수를 기준으로 산정합니다. 즉, 새로 취득하는 주택이 본인에게 몇 번째 주택인지가 세율 결정의 핵심이에요. 여기서 "보유 주택 수"는 주민등록상 세대 전체를 기준으로 합산합니다. 배우자·미혼 자녀와 함께 살고 있다면 그 세대원 명의의 주택까지 모두 포함됩니다.
2026년 주택 수별 취득세율 — 한눈에 보기
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (가액 구간별) | 1~3% (가액 구간별) |
| 2주택 | 8% | 1~3% (일반세율) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
※ 위 세율은 취득세 본세 기준입니다. 여기에 지방교육세(취득세의 20%) 와 농어촌특별세(취득세의 10%, 전용면적 85㎡ 초과 시) 가 가산됩니다.
1주택자 — 가액 구간별 세율
1주택을 취득하는 경우(조정·비조정 모두)에는 가액에 따라 세율이 달라집니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 1~3% (가액비례 중간세율) |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억 원 초과~9억 원 이하 구간은 취득가액에 비례해 세율이 단계적으로 올라가는 방식이에요. 예를 들어 7억 5천만 원짜리 주택이라면 약 2% 수준이 적용됩니다. 정확한 산식은 지방세법 시행령에 명시되어 있으며, 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있어요.
2주택 취득세는 얼마인가요?
2주택(1세대 기준)을 취득할 때 적용되는 세율은 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 크게 달라집니다.
- 조정대상지역 내 2주택: 8% 중과
- 비조정대상지역 2주택: 일반세율(1~3%) 적용
예를 들어, 이미 서울에 아파트 1채를 가진 직장인이 조정대상지역 내 2억 원짜리 빌라를 추가 취득한다면 취득세만 1,600만 원(8%)이 발생합니다. 지방교육세까지 합산하면 1,920만 원 수준이 돼요. 같은 금액을 비조정대상지역에서 취득했다면 일반세율이 적용되어 200만 원 안팎(1%)으로 줄어들 수 있어 지역 선택이 취득세에 미치는 영향이 상당합니다.
3주택 이상 취득세는 얼마인가요?
3주택부터는 중과세율이 더 높아집니다.
- 조정대상지역 내 3주택: 12% 중과
- 비조정대상지역 3주택: 8% 중과
- 4주택 이상(조정·비조정 무관): 12% 중과
취득가액 5억 원 주택을 3번째로 조정대상지역에서 취득하는 경우를 계산해 보면,
- 취득세(12%): 6,000만 원
- 지방교육세(취득세의 20%): 1,200만 원
- 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시 취득세의 10%): 600만 원
- 합계 약 7,200~7,800만 원
같은 주택을 1주택자(3%)로 취득했을 때 약 1,500~1,800만 원 수준인 것과 비교하면, 주택 수에 따른 세 부담 차이가 얼마나 큰지 실감할 수 있어요.
법인 취득세 — 개인보다 더 강하게 중과
법인이 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 단 한 채라도 12% 의 취득세율이 적용됩니다. 2020년 8월 이후 법인의 주택 매입을 사실상 억제하는 구조로 설계된 것이에요.
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 법인(주택, 1채 이상) | 12% (주택 수·지역 무관) |
| 법인(주택 외 부동산) | 4% (일반) |
법인이 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 실질이 주택으로 판단되면 중과가 적용될 수 있어요. 단순히 "오피스텔이니까 괜찮겠지"라고 넘어가면 예상치 못한 세금이 나올 수 있으니, 취득 전 세무사 상담을 권장합니다.
취득세 중과에서 제외되는 경우는?
다주택자라도 일정 요건을 충족하면 중과가 적용되지 않거나 주택 수에서 제외될 수 있어요.
주택 수 산정 제외 사례
- 공시가격 1억 원 이하 주택: 주택 수 합산에서 제외(단, 도시지역 내 정비구역 등 제외 예외 있음)
- 상속주택(5년 이내): 일정 기간 내 주택 수 산정 제외 적용 여부 검토 필요
- 임시 거주 목적 농어촌 주택: 요건 충족 시 별도 검토 가능
- 분양권·입주권: 취득일 기준으로 완공된 주택이 아닌 경우 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있음
⚠️ 공시가격 1억 원 이하 제외 요건은 지역·용도에 따라 다르게 적용될 수 있어, 국세청(nts.go.kr) 및 지방자치단체 세무부서에서 개별 확인이 필요합니다.
내 상황에서 취득세는 얼마일까? — 페르소나별 시나리오
시나리오 1 — 서울 1주택자가 지방에 아파트 추가 취득하는 경우
서울에 아파트 1채(조정대상지역)를 보유한 직장인이 비조정대상지역 지방 도시의 3억 원짜리 아파트(전용 84㎡)를 추가 취득합니다.
- 2주택, 비조정대상지역 → 일반세율(1~3%) 적용
- 취득가액 3억 원 → 세율 1% → 취득세 300만 원
- 지방교육세 추가(60만 원) → 합계 약 360만 원
조정대상지역이었다면 8%로 2,400만 원 + 지방교육세 480만 원 = 약 2,880만 원으로 뛰어요. 지역 선택 하나가 2,500만 원 차이를 만드는 셈입니다.
시나리오 2 — 이미 2주택 보유, 조정지역 내 3번째 주택 취득
수도권에 2채를 보유한 다주택자가 경기도 조정대상지역 내 5억 원짜리 아파트(전용 85㎡ 초과)를 취득합니다.
- 3주택, 조정대상지역 → 12% 중과
- 취득세: 5억 × 12% = 6,000만 원
- 지방교육세(20%): 1,200만 원
- 농어촌특별세(10%): 600만 원
- 합계 약 7,800만 원
취득 시점에 이미 7,800만 원이 나가기 때문에, 임대 수익이나 시세 차익이 이 비용을 상회할 수 있는지 사전에 꼼꼼히 따져봐야 해요.
시나리오 3 — 법인으로 수익형 부동산 매입 검토 중인 경우
부동산 임대를 목적으로 법인을 설립하고 2억 원짜리 오피스텔(주거용)을 취득합니다.
- 법인의 주거용 부동산 → 12% 일괄 적용
- 취득세: 2억 × 12% = 2,400만 원
- 개인 1주택 취득(1%) 대비: 200만 원 → 차이 2,200만 원
제가 처음 법인 설립 관련 자료를 찾아봤을 때, "법인은 세금에 유리하다"는 말만 듣고 취득세를 간과한 사례를 여럿 접했어요. 법인 취득세 12%는 설립 초기 자금 계획에서 반드시 반영해야 할 항목입니다.
자주 하는 실수
❗ 놓치기 쉬운 부분
"세대 분리하면 주택 수가 줄어들지 않나요?"
많이들 기대하는 방법이지만, 단순 주민등록 분리만으로는 인정되지 않는 경우가 많아요. 지방세법상 취득세 중과 판단 시 "사실상 생계를 같이하는 세대"를 기준으로 합산하기 때문에, 형식적 세대 분리는 세무조사 시 부인될 수 있습니다. 특히 30세 미만 미혼 자녀, 소득이 없는 직계존비속은 별도 세대로 보기 어려운 경우가 많으니 주의가 필요해요.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
2020년 8월 12일 이후 체결된 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 단, 입주권(재개발·재건축)은 별도 규정이 적용되므로 취득 시기·유형별로 다를 수 있어요. 개별 확인이 필요합니다.
상속으로 받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
상속으로 취득한 주택은 원칙적으로 주택 수에 합산되나, 상속 개시일로부터 일정 기간(5년 등) 내에는 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 일부 적용됩니다. 다만 특례 요건과 기간은 변경될 수 있으므로 법제처 국가법령정보센터에서 현행 지방세법 관련 조문을 확인하세요.
취득세 중과를 피하기 위해 배우자 명의로 취득해도 되나요?
같은 세대에 속한 배우자 명의 주택은 본인 보유 주택 수에 합산됩니다. 배우자 명의를 달리한다고 해서 주택 수가 줄어들지 않아요.
공시가격 1억 원 이하 주택은 정말 주택 수에서 빠지나요?
현행 지방세법상 공시가격 1억 원 이하 주택은 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외하는 규정이 있습니다. 다만 투기과열지구 내 주택, 도심 재개발 구역 등 예외가 있을 수 있어 개별 요건을 지자체 세무부서에서 확인하는 것이 안전합니다.
취득세 중과 후 실거주하면 환급 받을 수 있나요?
취득세는 취득 시점에 확정·납부하는 세금이며, 이후 실거주 여부에 따라 환급되는 제도는 현재 운영되지 않습니다. 양도소득세의 비과세 요건과 혼동하지 않도록 주의하세요.
결론 — 지금 해야 할 한 가지
주택 계약서에 도장을 찍기 전에, 세대 전체 주택 수·조정대상지역 여부·취득가액을 기준으로 취득세 총액(본세 + 지방교육세 + 농어촌특별세)을 먼저 계산하세요. 취득세는 계약 취소 없이는 피할 수 없고, 신고 기한도 60일로 짧습니다. 계약 전 세무사 1회 상담이 수천만 원의 세금을 아끼는 출발점이 될 수 있어요.
참고 자료
출처: 법제처 law.go.kr(지방세법, 지방세법 시행령) · 행정안전부 mois.go.kr · 기획재정부 moef.go.kr (2026년 6월 확인)
본 글은 일반 정보 정리이며 개별 사례는 다를 수 있습니다. 신고 전 세무사 상담을 권장합니다.
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본 글은 운영자 가 2026년 7월 12일 기준 공시·1차 자료를 참고해 작성한 정보 정리입니다. 개별 상황은 다를 수 있으니 세무사·금융 전문가 상담을 권장합니다.